運用終了
REVADD®第2号ファンド 中野プロジェクト
募集情報
- ファンド名
- REVADD®第2号ファンド 中野プロジェクト
- 募集区分
- 抽選
- 案件区分
- インカム・キャピタル併用型
- 最低申込金額
- ¥ 100,000
- 追加申込単位
- ¥ 100,000
- 上限申込金額
- ¥ 105,000,000
- 募集期間
- 2023年08月23日 19:00 ～ 2023年09月25日 18:00
- 募集期間コメント
- 運用期間
- 10ヶ月（2023年10月01日～2024年07月31日）
- 運用期間コメント
- 営業者／発行者
- 株式会社レイズ
- 住所
- 〒100-0005 東京都千代田区丸の内2-2-1岸本ビルヂング10階
- 分配の方法
- 年1回
- 償還日
- 2024年08月31日
本物件へ再び価値を加えた施策と結果について
1.空室部分を満室稼働へ
内装工事会社並びに民泊運営会社とのリレーションを強化し、コンバージョン施策を進めました。
これらの施策の結果、本物件の空室はすべて解消され、現在は満室稼働を実現しております。
2.大幅なリースアップを実現
また、上記の施策の結果、一部屋あたりの家賃もリースアップを実現しております。
本物件購入前の一部屋あたりの家賃は70,000円～79,000円（共益費込）であったところ、
対象部屋に関し、各部屋30,000円以上のリースアップを実現しております。
このようにニーズを捉えたコンバージョン施策により、満室稼働、大幅なリースアップを実現しました。
今後も時機を捉えた施策を通じ、不動産価値の向上を実現して参ります。
本物件について
実際に内覧しているかのようにバーチャルにて間取り・様子を自由にご確認いただける3Dウォークスルー画像を用意しました。
■全体
本ファンドの特徴～高い安全性～
本ファンドは、東京メトロ丸の内線新中野駅から徒歩5分にある一棟マンション（以下「本物件」といいます）を投資対象としています。
本物件は、当初価格が1億5,000万円以上の価格が設定されていましたが、当社の高いソーシング力によって、1億4,000万円前後での価格にて取得しています。これは、実質的は、ほぼ土地のみの価格にて購入できたことを意味しており、仮に建物を解体して売却したとしてもほぼ同等の価格で売却できることを意味しています。これにより、出口価格においては、取得価格を下回るリスクは極めて極小化できており、ファンドの毀損リスクを可能な限り低減して取得できております。
また、本ファンドでは、劣後出資の割合を他のファンドよりも高めの30％と設定しております。
これにより、30％を超える価格下落がない限り、投資家様の出資は保護されるべく設計しております。
このように本ファンドでは二重の安全設計を行うことにより、高い安全性をその特徴としています。
シナリオ：空室部分を民泊仕様にコンバージョン
・アフターコロナを見据えたインバウンド需要の取り込み
新型コロナウィルス感染症も5類に分類され、コロナ禍の時期は過ぎ、徐々にコロナ禍前の日常を取り戻しつつあります。
このような状況の中、来訪外国人の数は大幅な増加が見込まれ、そのため首都圏におけるホテルは大幅な超過需要を記録しています。このようなインバウンドのニーズを捉え、本物件を民泊用物件にコンバージョンし、収益の大幅な増収を図ります。
かかるコンバージョンの結果、本物件の表面利回りは、現況3.47％から8.46％へ大幅な収益増が図られる見込みです。
・節税商品として売却し、出口戦略をより確実に
本物件は築31年を経過した物件となります。
本物件は、税法の規定により、短期間での償却が認められています。
これにより、本物件は節税商品として、投資家様に提供することが可能となります。
民泊施設へのコンバージョンにより高い利回りを実現しつつ、節税商品としての価値を付加することにより、魅力的な商品として投資家様に提供し、出口戦略の確実性を高めます。
これにより投資家利益の最大化に寄与して参ります。
・原状回復費等のコストセーブ
本物件は物件購入直前に大規模な補修工事が実施済であり、追加の補修費用は発生しません。
また、本物件取得前に空室等に関し、現地調査など念入りに物件デューデリジェンスをしたところ、築年数のわりに各部屋は清潔に保たれており、各部屋に対して多額なコンバージョン費用や原状回復費用は発生しない見込みです。
これにより、本ファンドではコストセーブを図ることができ、高い利回りを確保できる見込みです。
日本初の参加型不動産クラウドファンディングREVADD®の特徴
１.物件の選定、取得、運用・管理、売却に至るすべてのプロセスを開示いたします。
全てのプロセスを開示することで、投資の全過程を確認することができます。
⇒「会員限定ページ」よりご確認ください。
２.収益並びに費用を含むキャッシュフローをすべて開示いたします。
自らが物件を購入したかのように、キャッシュフローを判断することが可能です。
⇒「会員限定ページ」よりご確認ください。
３.リノベーションの状況など、案件の進捗状況をすべて開示いたします。
物件が付加価値をもって生まれ変わる様子を、写真、動画を通じて実感できます。
⇒「リノベーション」よりご確認ください。
４.物件見学が可能です。
日本初参加型クラウドファンディングとして、物件見学を希望される場合、現地をご案内いたします。リノベーション実施前の見学会として、
2023年8月28日（月）14時～より、
現地にて、物件内覧会・説明会を開催いたします。
⇒お問い合わせフォーム からお申込みください。
５.会員様向けの掲示板から、当社から提案するリノベーション案や新たな不動産の命名権などに対し、意見交換が可能です。
⇒現在、会員限定の掲示版を設置しております。
掲示板において意見交換が可能です。
お寄せ頂きましたご意見をもとに、様々な物件価値向上施策を実施する予定です。
６.不動産の優先交渉権を付与します。
本ファンドの不動産について、私たちがマーケットで売却するのと同じ条件で、本不動産を優先的に取得できる交渉権を付与します。
最も多くの出資をされたREVADD会員様に、1か月毎に1名様に順次ご案内いたします。
７.投資をすることで投資を学ぶことができる。
私たちは、投資をするうえで必要な知識を提供いたします。
投資を通じて、正しい投資の知識の習得と資産形成をサポートいたします。
予定利回り
年率換算4.00％
※出資割合
優先出資：70.00%
劣後出資：30.00％
多くの不動産クラウドファンディングサイトでは、劣後出資の出資割合が10～20％であることが多いです。
本ファンドは、劣後出資の割合が30％を超える割合で出資しており、より安全性を高めたファンドストラクチャーを構築しております。
予定運用期間
約10か月
2023年10月1日～2024年7月31日
※早期償還の可能性がございます。
民泊管理業務の委託先
本物件の民泊管理業務は、多数の民泊管理実績を有するS＆G Corporationに委託しています。
【委託先会社概要】
■会社名
株式会社S＆G Corporation
■所在地
〒162-0065
東京都新宿区住吉町2－10 ソフィア・M 7F
エリアについて
武蔵野台地の中央部に位置し、大半を台地に占められた中野区。
おだやかな住宅地や個性的な商店街が多く、交通の利便性も抜群。都内では比較的物価も安く、暮らしやすい環境が整った都心のベットタウンです。また、サブカルチャーの発信地「中野ブロードウェイ」をはじめ、国内外のさまざまな文化や個性が集まる街としても知られています。
中野駅周辺では駅を中心に11もの再開発が進められており、「100年に一度の再開発」といわれる大規模な再開発が進行中です。
今後人口の集積地として、更なる発展が見込まれています。
おだやかな住宅地や個性的な商店街が多く、交通の利便性も抜群。都内では比較的物価も安く、暮らしやすい環境が整った都心のベットタウンです。また、サブカルチャーの発信地「中野ブロードウェイ」をはじめ、国内外のさまざまな文化や個性が集まる街としても知られています。
中野駅周辺では駅を中心に11もの再開発が進められており、「100年に一度の再開発」といわれる大規模な再開発が進行中です。
今後人口の集積地として、更なる発展が見込まれています。
優先交渉権付与のお知らせ
REVADD®では、最も多くの出資をされた投資家様に本物件にかかる優先交渉権を付与させて頂きます。物件売却に関して、
①私たちがマーケットで売却するのと同じ条件でのご案内
②仲介手数料が通常3％かかるところ、1％へディスカウント
などの特典がございます。
最も多くの出資をされたREVADD会員様に、1か月毎に1名様に順次ご連絡させて頂きますので、お待ち頂きますようお願い致します。
今後とも「REVADD®」をよろしくお願い申し上げます。
本ストラクチャーについて
匿名組合契約を投資家の皆様と締結させて頂きます。優先出資と劣後出資による出資金をもとに対象不動産の取得・運営を行います。配当原資は売却益及び賃料収入です。
また、投資家の安全性を確保するため、「優先劣後方式」を採用しております。本ファンドの割合は、優先出資者70.00％、劣後出資者30.00％とさせて頂きます。
リスク
１．出資金の返還の保証がないことに関するリスク
本商品は、出資者の皆様の出資金について、返還保証はされておりません。本商品の運用期間の収益は確定しているものではないため、分配金も保証されているものではありません。以下に記載のリスクのほか、「契約締結前書面」に記載したリスクにより出資者の皆様の出資金について元本が損失する恐れがあります。
２．不動産特定共同事業者の信用リスク
本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本契約は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理と異なり、本事業者が破綻等した場合には、保全されないので、出資金全額が返還されない恐れがあります。
３．不動産及びその他のリスク
以下の事象等を起因として、不動産価格の減少、収入の減少または支払の増大等により、元本割れするリスクがあります。
・法令、税制及び政府による規制変更によるリスク
・不動産が滅失、毀損、劣化するリスク
・不動産の物的及び法的な欠陥、瑕疵に関するリスク
・不動産にかかる所有者責任に関するリスク
・本契約の解除または譲渡に制限があることに関するリスク
・匿名組合契約の終了に関するリスク
・匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
・契約の解除が一時的に多発することに関するリスク
SR
対象不動産
物件見学のご案内
日本初参加型クラウドファンディングとして、
物件見学を希望される場合、現地をご案内いたします。
お問い合わせフォーム からご連絡ください。
物件の状況
以下、物件の様子です。ご覧ください。
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不動産概要
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所在 中野区中央四丁目5番地3、5番地4 家屋番号 5番3 種類 共同住宅 構造 木・鉄筋コンクリート造/地下1階付2階建 床面積 239.29㎡ 延床面積 239.29㎡
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不動産マップ
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日本初参加型クラウドファンディングとして、物件が新たな価値をもって生まれ変わるプロセスを順次開示して参ります。
リノベーションによって変化していく様子をアップして参ります。
リノベーション前の状況
民泊仕様にコンバージョンする前の状況です。